为什么“小镇”很难在成都做起来

摘要: 我们不生产商品,我们生产商品的消费观

12-16 02:40 首页 观念研究院

我们不生产商品,我们生产商品的消费观-实效机构


小镇暴热的背景

 

自“造城时代”的结束,“小镇”成为全国开发商第二次队列整齐的热点。四大神盘、万科、保利、蓝城、华侨城都将小镇当做新产品,哦还有华夏幸福、置信等。


从城市化到城镇化,开发商这么做不是没有原因:


1、小镇地产建立在“大都市”背景之下,城里土地缺到有钱也买不到,全靠抽签的手气。这严重影响公司年报的可增长性。


2、对开发商利益明显:小镇的土地便宜、规模大,价格想象空间也很大,万一做到三亚旅游地产那个样子,不生产100万以下的产品,就发达了。


3、对顾客的利益明显:房子便宜,空间完美,以及生活环境高。一般来说,小镇地产都选址自然资源良好的地方。



所以小镇只会在珠江、长江和京津冀经济圈产生,现在的替补队员是成渝,除了海南和云南等自然资源良好的地方,其它地方暂时别想太多。



 

规划一个小镇产品,路线有4种。


从技术上来说,小镇地产产品已经很成熟,有4种路线,可供选择:


1、建筑路线:以蓝城为代表的小镇,把100多平的建筑做到300多平的院落。反正土地便宜,容积率浪费得起,完美展现了我们内心的院落梦。


2、产业路线:据说绿地在做,以产业为依托做小镇,本身属于城市化,有人就有房地产,这个就不赘述了。


3、生活路线:那些玩转社群的小镇,广告做了很多,你懂的。四大神盘都在卖这个,但是鼻祖应该是万科良渚文化村。简单来说,就是在乡村里建一个城市群落。


4、目的地路线:依托良好的自然资源,比如保利石象湖、青城山系列和峨眉山系列,包括大家热捧的海南房地产。


所以取得一个小镇用地,如何将产品规划出来,已经不是问题,但可怕的就在于,问题不在产品上。

 



顾客观念,让小镇在成都很难

 

不是说,有完美的功能,就能解决顾客的购买。任何产品被顾客认可,不仅仅是功能领先,更是因为顾客接受了消费观。

 

小镇的产品模式已经成熟,问题是在顾客的观念上,成都小镇的拦路虎,主要是因为目标客群目前都热衷于:


跳坝坝舞。


一棍子将小镇的客户群归纳为坝坝舞娘,不尽客观,但是从小镇的“时空关系”来推导,客群当然是退休和准退休人群。

 

只有半脱离城市关系的人群,才能接受1小时以上车程的小镇。如果这个楼盘离城市1小时车程以内,当属于郊区大盘,规划和配套都与“小镇”模式无关,这块地不可能是半买半送的。

 

如果客群还在成都跳坝坝舞,那么小镇完全有空间,修出更好的坝坝舞空间,吸引客户过去。如果这么想,你就太年轻。

 

这群跳坝坝舞的小镇潜在顾客,生活的乐趣可不是跳坝坝舞,坝坝舞只是伪装,本质是在搭建他们独特的新家庭关系:

 

1、他们走的是进城路线,而不是出城路线。很多人退休和半退休状态时,才来成都定居的。而不是“小镇”模式所设想的那样,在成都工作到半退休和退休状态,去小镇养老。


2、他们是强大成都成都文化的实践者,也即退休并不是为了养老,而是为儿女发挥余热


用自己的上半生积累的财富、阅历、经验,还有残存的体力,为子女相亲、照顾孙子等等。与之配套的,还包括丈母娘文化、炖汤文化、催点文化和二胎文化。

 

当小镇的目标客户群,心中的观念是为子女发挥“余热”。那么,即便小镇里有金山和银山,他们连看都不会看一眼,所谓跳坝坝舞,不过是孤独时刻的群体行为。

 



成都的小镇风靡,当有两个前提


按理说,成都的自然资源全国领先,高速覆盖三个世界文化遗产。但是成都小镇就是很难做起来,青城峨眉两座大山,一年四季空气为优,但是买了的都很难去住多久。


这是观念问题,观念背后是顾客的社会角色定位。所以,成都的小镇要做好,只能有两个前提:


1)、谁家小镇,能改变城市社会的家庭文化,结束城市的丈母娘文化、汤文化和妈文化。这批客户群,自然会去自然中寻找生命的意义。要么从客户群的观念下手,要么从子女下手,但以目前子女对父母的依附关系来看,他们缺乏对父母的话事权。


2)、如果不能更改的话,那么成都的小镇还要等十年,才能引来她的黄金时代。简单来说,目前小镇定位于50后60初,得等到60后70初的这批人退休和半退休状态,他们也许没有“余热”精神。

 

不要妄图吸引城市年富力强的客户去小镇生活,他们出价能力很强,但是城市需要他们,他们也忙得走不开。





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