诺贝尔经济奖说:放开限价,就是楼市大跌时!

摘要: 限购和限价的政策叠加,相当于用汽油灭火。

12-12 00:42 首页 观念研究院


今年的诺贝尔经济学奖颁给了理查德·塞勒(Richard Thaler)教授,为他的“行为经济学”理论。

 

有人黑今年医学奖是颁给“生物钟”的,但是我赌100块钱,没人能黑塞勒的经济理论,甚至很难解释清楚。

 

 “行为经济学”是微观世界的现象。我去年写了三本书(需求制造、人的研究和人的痛苦),都是对“微观世界”的研究。你甚至没办法与人交流你在微观世界的观点,因为边界不同,即便你们面对面,也不在同一世界,不在一个世界中,观点当然不同,这就是“行为经济学”所解释的那些现象。

 

我不认同大数据能预测的“未来世界”,因为我不相信有宏观趋势,任何趋势,都是一个微观世界的画面,感染了更多微观世界的人,所形成的群体性现象。

 



既然趋势是一个微观世界引发的,那当然会被一个新的微观世界画面击碎。你可以将这个新画面称之为“黑天鹅,虽然它也是一直存在的。

 

谁也不知道将来,哪一个微观世界的画面会跳出来,再次改变趋势,甚至让世界倒退。

 

落到房地产,我甚至不太相信“供需关系”这种“中观世界”的术语,我只相信更具象更微观的“供应量和需求量”。

 


局部需求量大于供应量

引发全国楼市过热


从16年9月开始的全国楼市火热,是因为全国自媒体放大了局部地区土地市场和楼市成交量的画面,在全国凭空制造了一大批需求,导致局部区域需求量大于供应量。


不同于以往,它有两个特征:


1不是整体燃烧,而是一个局部传染给另一个局部,最后变成整体的。


2人人相信楼市还会涨,所用的画面是一张,既然上涨可与所在的城市与购房者的行业无关,观点从未如此同一。

 

所以有了限购和限价,限购是为了抑制需求,本是调控楼价立竿见影的好办法。但同时因为总所周知的原因,政府出台了“限价”,这个动作限制了“供应量

 

再加上政府为了获得更高的收益,抬高了地价。这个额外的动作一加上去,限购和限价两重政策,是浇到火上的油,反而让楼市的虚火越烧越高。

 



限购和限价同时叠加

相当于用汽油灭火


本来限购降低了客户基础,楼市当然该应声而跌。但房价还只是1.5万的时候,地价拍到1.5万。政府为了不将新地价传到存量房上面,就限制存量涨价,开发商自然捂盘,客观上大幅度降低了供应量。

 

限购降低了需求量,限价降低了供应量,双方数量对冲,那就不涨不跌皆大欢喜嘛。

 

但是两个政策叠加,反而制造了更多需求出来,怎么制造的呢?场景如下:

 


场景一:有购买资格的张三

 

张三没房也不打算买房,是楼市的无效需求。但是因为限购存在,他无意被拥有了“购买资格”。


张三本来没当回事情。但是张三有一群没购买资格的朋友,他们非常羡慕张三的资格,有了别人的羡慕,张三忽然产生了优越感,成为人群中闪光的焦点

 

张三会怎么做呢?但凡他能想到一丁点办法,都会举债去买了,将这优越感变成现实。

 

很多像张三这种楼市的无效需求,

就这样被转化成了有效需求。

 

限购本是打击投资者的,但限购资格无意变成了某个商家给你的优惠券,躺在你钱包里,一旦被翻出来,你就想去用了。

 

当商家给你一张优惠券,你总想着去用了。你就被商家创造了一次需求。


所以我在生活中,从不办优惠卡,宁可不要商家给的8折。

 


场景二:李四没有购买资格

 

李四是张三的朋友,他是被限购的对象,不仅银行办不到按揭了,房管局也不给备案。他属于被压制的需求。

 

但是看到张三都买了房赚了钱,李四顿时觉得自己吃了大亏。吃亏怎么行,所以李四想了很多办法,包括借钱,办理抵押消费贷,一次性付款。

 

连万科这样正规的上市标杆企业,都接受一次性付款客户暂时不备案这种要求,可想为何银监会要严查消费贷流向楼市?

 

以上两个场景加起来,需求量不降反升,大幅度增加。


但供应量是真实的大幅度下降,本来前一轮库存清到半年以内,地主家存活不多。能卖2.5万的房子,房管局只给批1.5万,当然要捂盘

 

瞬间既定的市场,出现供不应求。


这几个月,只剩下有回款任务的开发商在推盘了,杯水解不了需求的大火。所以产生了很多乱象,包括但不限于:


1我没有帮你买到房,你就把我拉黑了。

2一次性往里走,按揭别挡门槛,公积金的把车挪走。

3表外加价,30万、40万的买房服务佣金。

 

在这种形式之下,买房人感叹,没有限购令多好,有房买不成;开发商感叹,没有限价令多好,有钱赚不到。

 


取消限价和限购

楼市补涨后会暴跌


但是一旦限价令和限购令取消,就是楼市暴跌的开始。每个开发商老板案头收集的成交价实际上涨数据,宏观趋势上判断的不断上涨趋势,立刻会发生逆转。

 

只有微观世界才能解读这种暴跌的原因:

 


取消限价会增加供应量


限价是个临时性政策,不限价并不影响房子是用来住的大趋势。所以终归会放开的,除非央企把地产干完,土地市场不需要全社会参与。但央企真干完了,限价理应放得更快。


假如11月份,房管局宣布,价格不限制了,你们开发商想卖多少就卖多少。


开发商第一件事是提价,补涨,把认为损失的利润加进去,会出现短时间的价格暴涨。


第二件事就是推货,因为再无捂盘的必要性。


结果是什么呢?供应量大幅度增加


现在东南西北都号称无货,只有限价令取消了,估计房管局也才知道到底有多少存货。

 



取消限购会减少需求量


一旦供应增加,需求就不够用了,楼市成交疲软。那么取消限购令,让更多人进来。


但是,没有限购令,有资格买房的人,再也没有被上天选中,人群中闪光的优越感。买房就成为一件今天、明天、后天都可以办的事情

 

由张三引发的李四紧急购买需求,就这样消失了


城市化角度的购房需求还在,只是被时间轴以今年明年后年来稀释,摊到每个月供应量上,也就是出现了“观望”现象,开发商就要比谁打折快。

 

楼市将再次上演上个周期的现象:


1、最先降价的赚得最多;

2、贪婪过度的开发商,都在“牛市捂盘,熊市促销”,犯极低级错误。

3、4年一个周期。本轮高价拿地有错误定位的,会在下一个轮回中得到解脱。

 

 

已经有很多同学说我是做心理学的,我再解释纠正一下,我一直是研究“微观世界”的人。再说我做心理学,我要生气了。

 

国庆后一直未更新,只为干货,感谢你的等待。




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